Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).
Оценка стоимости недвижимости на примерах
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.
ОИП 2 Три общепринятых метода оценки недвижимости. Сравнительный анализ результатов оценки, окончательное заключение об оценочной стоимости — Политех. ГОСЫ 2011. Ф20
Определение величины накопленного совокупного износа. При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. 2 данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях.
Подходы к оценке стоимости бизнеса: затратный, доходный и сравнительный подход
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации. Определение итоговой стоимости недвижимости Сит Сз Сон.
Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- при продаже компании;
- для привлечения инвестиций или при открытии новых проектов;
- для оценки эффективности работы, страхования компании или оптимизации налогообложения;
- если собственник решил закрыть компанию.
Этапы затратного подхода(см. рис.):
-Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
-Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
-Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
-Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
-Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.
Курсовая работа ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МУП «НОВОСПАССКИЙ» С ПОМОЩЬЮ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.
Основной формулой при использовании затратного метода оценивания считается. оценивается величина накопленного совокупного, т.
Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика), когда применяется затратный подход к оценке недвижимости, оценщик может рассчитать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.
2 Этапы оценки недвижимости затратным подходом
Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающейся по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.
Оцениваем бизнес затратным подходом
При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т.д.
Оценка недвижимого имущества может быть как добровольной, так и принудительной. при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.
Метод ликвидационной стоимости
Оценка недвижимого имущества может быть как добровольной, так и принудительной. Во второй ситуации, не смотря на то, что разрешение со стороны владельца имущества не требуется, его обязательно предупреждает юрист или консультант о грядущей процедуре. Местами оценка участка – это единственный способ решить конкретный вопрос, возникающий по причине спора о фактической стоимости.
Используем сравнительный подход
В результате анализа выяснилось, что цена продажи бизнеса, в расчете на одну стиральную машину колеблется от 150 000 до 200 000 рублей, а, в среднем, составляет 182 500. Если умножить эту величину на количество стиральных машин в химчистке Олега, можно получить стоимость его бизнеса сравнительным методом.
Цель курсовой работы изучить сущность затратного подхода к оценке недвижимости. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;.
Метод чистых активов
Содержание
- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.
3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.
Подводим итоги
Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.
является целесообразным и единственно возможным в следующих случаях. Определение итоговой стоимости недвижимости Сит Сз Сон.
Курсовая практика (2).docx
Содержание
